Räntorna har tryckts upp kraftigt på senare tid. Även på långa löptider, som tio år. Detta bådar inte gott för högt belånade fastighetsbolag, där flera redan har akuta finansiella problem.
– Fastighetssektorn är inte riktigt riggad för det här. De har under lång tid vant sig vid låga räntor. Och om de här väldigt höga räntorna vi har nu håller i sig går det inte ihop, säger Esbjörn Lundevall.
Han beskriver det som att den kris som sektorn går igenom bara har börjat.
– Vi kommer att få se mycket mer. Vi har kommit en bit in i det hela. Men du har inte haft några stora konkurser ännu. Och det ska man inte utesluta. Det är mer kvar än vad vi har varit igenom.
"Finansiellt väldigt svaga bolag"
Lundevall konstaterar att det redan nu finns ett par oroshärdar.
– I dag vet vi att det finns ett antal finansiellt väldigt svaga bolag som på något vis måste rekonstrueras finansiellt eller kanske går i konkurs och tvingas sälja sina fastigheter. Det är redan nu många som försöker sälja fastigheter för att stabilisera upp sina balansräkningar, säger han.
– Ju högre ränta vi får och ju längre tid den är hög desto fler fastighetsbolag faller under strecket för att kunna klara sig, tillägger han.
De finansiella problemen är just nu störst bland fastighetsbolag med exponering mot bostadssektorn – som SBB, Heimstaden och John Mattson – där avkastningen från början är lägre än när det gäller kontor och företagslokaler, enligt Lundevall.
– Ju lägre avkastning fastigheterna har desto lättare blir det problem med höga räntor. Och det är bostäder som har den lägsta avkastningen och därmed får de bolagen problem lättast, säger han.
Vad fastighetsbolagen betalat för sitt bestånd och hur belåningen ser ut är dock minst lika viktigt, poängterar han.
– Det går naturligtvis att ha ett jättefint och välskött bostadsbestånd utan problem. Och det går att ha de mest högavkastande fastigheter som finns och ändå få problem om du har gjort mycket dåliga affärer och köpt mycket på toppen.
Det finns orostecken
Samtidigt har lågkonjunkturens effekter ännu inte slagit igenom fullt ut, konstaterar han efter veckans rapporter från bland annat Fabege och Wallenstam. Andelen outhyrda bostäder och lokaler är fortfarande på relativt låga nivåer och själva fastighetsförvaltningen skapar vinster.
Men det finns en del orostecken. Nettouthyrningen – det vill säga hur flödena av nya hyresgäster och hyresgäster som säger upp kontrakten matchar varandra – börjar se lite svag ut på sina håll, enligt Esbjörn Lundevall, aktiestrateg på SEB.
– Vi tyckte till exempel nettouthyrningen hos Fabege var lite svag. Det var en besvikelse, säger han.