Sedan januari har räntefrossan kommit tillbaka. Risken för fler stora höjningar av Riksbankens styrränta har ökat då inflationen överraskat på uppsidan.
Utvecklingen pressar fastighetsbolag som Balder, SBB och Wallenstam, som har tappat 8–20 procent på börsen sedan årsskiftet.
– Det är inte lika låga värderingar som bottennivån i höstas, men klimatet har återigen blivit surare, säger Anders Kvist.
De räntekänsliga kommersiella fastighetsbolagen – redan utpekade som en riskfaktor vid sidan av de svenska hushållens stora bolån – måste när ränteläget lyfter inte bara finansiera sin verksamhet till högre kostnad. Många har också stora obligationslån som löper ut. Det handlar enligt bedömare om omkring 100–140 miljarder kronor per år i sektorn som helhet.
Lånen måste antingen amorteras av eller refinansieras med nya lån – som då får en väsentligt högre ränta än befintliga lån.
Inga akuta kristecken
Än så länge har den senaste vågen av bankoro inte inneburit några akuta kristecken när det gäller fastighetsbolagens finansiering, enligt Kvist.
Bankerna verkar än så länge redo att låna ut samtidigt som en del fastighetsbolag valt att sälja av tillgångar för att dra ned på skuldbördan. Samtidigt tror många nu att bankoron kan leda till att centralbankerna lugnar sig med räntehöjningarna.
Men orosvågen i banksektorn – efter bankrusningarna i USA förra veckan och förtroendekrisen för den schweiziska storbanken Credit Suisse – kan också ställa till det om den förvärras och håller i sig. Det kan skapa nya problem för fastighetsbolagen vad gäller tillgången till lån och höjda kostnader.
Vi är inte där ännu, enligt Kvist. Än så länge har bankerna hanterat riskpremierna som tillkommit på deras egna derivat och obligationer utan att ta ut kostnaderna på räntorna mot kund.
– Bankerna har ju inlåning och annan finansiering som inte påverkas av de kortsiktiga marknadsrörelserna, säger Kvist.
– De sitter still i båten i förhållande till de här fluktuationerna, tillägger han om de nordiska bankerna.
"Det är det som är hotbilden"
Hur det slutar är dock ingen som vet.
– Är det här isolerade händelser i USA och Schweiz som vi har sett nu? Eller är det något mer, något globalt systemmässigt, som påverkar förutsättningarna för bankernas egna finansiering mer varaktigt? Det är det som är hotbilden. Men det finns i dagsläget knappast något som tyder på det, säger Kvist.
– Börsen är väldigt snabb med att prisa in både kriser som kommer att hända och sådana som inte kommer att hända. Börsen säljer först och frågar sedan – om man uttrycker sig på det sättet. Det är väl det som har skett den här gången också, tillägger han om all turbulens hittills.
Han bedömer i dagsläget smittorisken från oroshärdarna i Schweiz och USA som "väldigt liten" för det svenska finanssystemet. Detta trots att Stockholmsbörsen i onsdags flaggade för “stressade marknadsförhållanden” för derivat med koppling till alla nordiska storbanker.
Detta besked innebär att marknadsaktörer kan ta ut dubbelt så stora garantier som normalt när de hanterar transaktioner med de berörda derivaten.
– Det är ett tecken på att allt inte är alldeles stabilt. Men samtidigt kan man inte säga att detta är första tecknen på en djup kris. Det finns inget underlag för att dra den slutsatsen, säger Kvist.