Läget för det börsnoterade fastighetsbolaget Balder, ett av Sveriges största, är inte i närheten av asaguden Balders dramatiska öde, enligt storägaren och vd:n Erik Selin.
Inte så dåligt
Balders död blev enligt myten startskottet på Ragnarök – undergången. Men Selin ser inga hot mot fastighetsbolaget Balders fortlevnad och larmrubrikerna om fastighetssektorn i svensk och internationell media ger Selin inte mycket för.
– Visst har räntorna ökat. Men inkomsterna har ökat i ungefär samma takt, säger han om utvecklingen under årets första kvartal.
TT: Men varför är svenska fastighetsbolag så högt belånade? Har ni inte sett riskerna?
– Jag tror inte verkligheten är riktigt så dålig. Det är många som tycker saker utan att riktigt ha analyserat och läst på. Det är väldigt mycket tyckande faktiskt.
TT: Men du har kollegor som har det väldigt jobbigt nu. Är det inte krisläge för sektorn?
– Det beror på vad du menar. Vakanserna är inte högre. De flesta hyresgäster går bra. Vissa segment har det tufft, men andra segment går väldigt bra. Det rör sig inte så fort som man kan tro. I verkligheten är det inte så stora skillnader som man får intrycket av.
Fast helt skadeslösa går förstås inte fastighetsbolagen när räntorna lyfter så snabbt som de har gjort det gångna året, enligt Selin.
– Det får absolut konsekvenser. Vi drar ju ner på investeringar dramatiskt. Det gör alla andra också.
– Det kokar ned till kapital- och byggkostnader. Om inte de blir bättre är det väl troligt att bostadsproduktionen blir låg under ganska lång tid.
Det är svårt att summera hur stora värden som har raderats ut hittills av räntechocken, enligt Selin.
– Om man jämför värdena med intäkterna är värdefallet ännu större. Men en del av nedgången täcks av att vi har mer intäkter.
– Och man ska tänka på att om man har en inflation på 20 procent på 2-3 år och värdena ligger still så har ju värdena egentligen gått ned med 20 procent i reala termer. På pappret kan värdena stå still, men de är egentligen mycket lägre.
Fast i grund och botten ser han ljust på efterfrågan i Sverige.
– Så är det. Men när det sker skiften så vet man aldrig exakt hur lång tid det tar och hur mycket det blir. Den som säger att de vet det ska man nog inte tro så mycket på, för det går inte att säga.
"Det är ingen dramatik"
Han bedömer risken för att Balders kreditbetyg ska sänkas av ratinginstitutet S&P som liten, även om det har negativa utsikter. När konkurrenten Ilija Batljans SBB fick sitt S&P-betyg sänkt till så kallad skräpnivå i måndags fick det dramatiska effekter.
– Men vi har ju ett högre kreditbetyg (än SBB) i utgångsläget. Och tittar man på nyckeltalen ligger vi där man ska ligga, säger Selin.
TT: Så ni behöver inte sälja fastigheter eller ta in nytt kapital för att skydda betyget?
– Inte som det ser ut nu. Men det här är en löpande process och vi kan göra åtgärder under resans gång om vi tycker att det behövs.
Fortsatta räntelyft kan också hanteras, enligt Selin. Balders "rörliga lån" – som löper ut inom ett år – utgör inte ens en fjärdedel av de fastigheter för över 200 miljarder som genererar avkastning.
– Så om räntan går upp 1 procentenhet räcker det med att avkastningen går upp 0,25 procentenheter. Hittills har ungefär det ena tagit ut det andra, grovt räknat. Sedan kan det variera lite mellan kvartal och beroende på valutakurser, men då handlar det om några procent hit eller dit.
– Det är ingen dramatik. Det här är väldigt stabil materia. Trygg och tråkig.