Sedan 1990-talet har bostadsrättsköpare som köper nybyggda bostäder fått teckna bindande så kallade förhandsavtal då de bokar och köper en lägenhet som ska byggas. Bra för bostadsutvecklarna som får säkra köpare och kan starta sina byggen, men sämre för köpare som av någon anledning ångrar sitt köp, eller då tidplanen för inflyttning och framtida avgift ändras. I dag finns även risken att priserna på bostaden hinner gå ned före tillträdet.

– Man måste hitta en helt ny modell, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på byggföretaget Veidekke.

Både bostadsutvecklare och bostadsrättsköpare hamnar i knipa nu när räntorna har stigit. Det blir dyrare att bygga, och avgifterna i föreningarna måste höjas. Det ger mer osäkerhet i kalkylerna, och köparna blir försiktigare. Allt färre köper lägenhet "på ritning".

Det gör att ännu färre bostäder kommer att påbörjas, enligt Lennart Weiss.

Bostadssubventioner togs bort

Han jämför med hur det var innan förhandsavtalen kom till. Då finansierade staten en del av bostadsbyggandet, men detta togs bort på 90-talet.

– Då behövdes ett sätt att få in nytt riskkapital. Man överlämnade detta till marknaden, och bostadsutvecklarna uppstod.

Bostadsutvecklarna driver byggprojekten fram tills de nya föreningarna tar över, och en viktig grund för finansieringen är de bindande förhandsavtalen som gör att byggnadskrediter kan ges. Då kan byggena starta, förklarar han.

– Det här har fungerat när vi haft låga räntor.

Men nu är modellen stendöd. Byggena blir allt dyrare, köpare har inte råd att köpa med de höga räntorna och törs inte heller binda sig när det råder sådan osäkerhet om framtida kostnader. Lägenheterna blir inte längre sålda i förväg.

– Det här kommer att bli en av de besvärligaste frågorna att lösa, säger Lennart Weiss.

Ingrid Uggla är bostadsrättsjurist, och var med och skrev bostadsrättslagen på 90-talet där förhandsavtalen infördes. Hon berättar att hon var positiv till detta då. Men nu ångrar hon sig.

– Förhandsavtalen har missbrukats av bostadsutvecklarna. Det är inte skäligt att hela den ekonomiska risken ska vila på köparen, säger hon och tycker att förhandsavtalen ska förbjudas.

Ropar på förbud

Bo Söderberg, docent och forskare i fastighetsekonomi på KTH, är inne på samma linje.

– Det är möjligt att de bör tas bort. Men framför allt bör man nog se över hur de fungerar, och då kanske även se om de kan regleras så att konsumentens ställning stärks.

– Byggbolagen får se till att vara lite rikare och bygga för egna pengar, och bygga på spekulation. De borde ha professionalitet nog för det. Så är det ju när man köper andra konsumentvaror – man betalar när man får varan, säger Bo Söderberg.

Bygga för egna pengar

Fast det skulle inte fungera alls, enligt Lennart Weiss.

– Att bostadsföretagen "bygger i egen bok" skulle kanske fungera för några enstaka projekt i premiumlägen. Men vi skulle få se ännu större minskningar än nu.

Han ser det som nödvändigt att en ny modell tas fram, och att politiker deltar i detta. Kanske krävs någon form av statlig subvention. Så är det i de flesta andra västländer, förklarar han.

– Vi behöver en ny riskdelning, säger han och påpekar att problemet måste lösas på både kort och lång sikt.

– Det här drabbar hela samhällsekonomin. Tänk bara på de 100 000 som behöver flytta till Norrland för de nya gröna investeringarna.