"Ny modell behövs vid köp av bostadsrätt"

Vem köper en bostadsrätt på ritning i dag, när både framtida kostnader och tidplan är okända? Affärsmodellen där köparna binder upp sig långt i förväg med förhandsavtal är stendöd. Nu måste en ny ordning fram, enligt experterna.

Nu störtdyker nybyggnationen av bostäder. Arkivbild.

Nu störtdyker nybyggnationen av bostäder. Arkivbild.

Foto: Tomas Oneborg/SvD/TT

Ekonomi2023-05-27 10:41

Sedan 1990-talet har bostadsrättsköpare som köper nybyggda bostäder fått teckna bindande så kallade förhandsavtal då de bokar och köper en lägenhet som ska byggas. Bra för bostadsutvecklarna som får säkra köpare och kan starta sina byggen, men sämre för köpare som av någon anledning ångrar sitt köp, eller då tidplanen för inflyttning och framtida avgift ändras. I dag finns även risken att priserna på bostaden hinner gå ned före tillträdet.

– Man måste hitta en helt ny modell, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på byggföretaget Veidekke.

Både bostadsutvecklare och bostadsrättsköpare hamnar i knipa nu när räntorna har stigit. Det blir dyrare att bygga, och avgifterna i föreningarna måste höjas. Det ger mer osäkerhet i kalkylerna, och köparna blir försiktigare. Allt färre köper lägenhet "på ritning".

Det gör att ännu färre bostäder kommer att påbörjas, enligt Lennart Weiss.

Bostadssubventioner togs bort

Han jämför med hur det var innan förhandsavtalen kom till. Då finansierade staten en del av bostadsbyggandet, men detta togs bort på 90-talet.

– Då behövdes ett sätt att få in nytt riskkapital. Man överlämnade detta till marknaden, och bostadsutvecklarna uppstod.

Bostadsutvecklarna driver byggprojekten fram tills de nya föreningarna tar över, och en viktig grund för finansieringen är de bindande förhandsavtalen som gör att byggnadskrediter kan ges. Då kan byggena starta, förklarar han.

– Det här har fungerat när vi haft låga räntor.

Men nu är modellen stendöd. Byggena blir allt dyrare, köpare har inte råd att köpa med de höga räntorna och törs inte heller binda sig när det råder sådan osäkerhet om framtida kostnader. Lägenheterna blir inte längre sålda i förväg.

– Det här kommer att bli en av de besvärligaste frågorna att lösa, säger Lennart Weiss.

Ingrid Uggla är bostadsrättsjurist, och var med och skrev bostadsrättslagen på 90-talet där förhandsavtalen infördes. Hon berättar att hon var positiv till detta då. Men nu ångrar hon sig.

– Förhandsavtalen har missbrukats av bostadsutvecklarna. Det är inte skäligt att hela den ekonomiska risken ska vila på köparen, säger hon och tycker att förhandsavtalen ska förbjudas.

Ropar på förbud

Bo Söderberg, docent och forskare i fastighetsekonomi på KTH, är inne på samma linje.

– Det är möjligt att de bör tas bort. Men framför allt bör man nog se över hur de fungerar, och då kanske även se om de kan regleras så att konsumentens ställning stärks.

– Byggbolagen får se till att vara lite rikare och bygga för egna pengar, och bygga på spekulation. De borde ha professionalitet nog för det. Så är det ju när man köper andra konsumentvaror – man betalar när man får varan, säger Bo Söderberg.

Bygga för egna pengar

Fast det skulle inte fungera alls, enligt Lennart Weiss.

– Att bostadsföretagen "bygger i egen bok" skulle kanske fungera för några enstaka projekt i premiumlägen. Men vi skulle få se ännu större minskningar än nu.

Han ser det som nödvändigt att en ny modell tas fram, och att politiker deltar i detta. Kanske krävs någon form av statlig subvention. Så är det i de flesta andra västländer, förklarar han.

– Vi behöver en ny riskdelning, säger han och påpekar att problemet måste lösas på både kort och lång sikt.

– Det här drabbar hela samhällsekonomin. Tänk bara på de 100 000 som behöver flytta till Norrland för de nya gröna investeringarna.

Fakta: Förhandsavtal

Ett förhandsavtal innebär att en köpare och bostadsföretaget tecknar ett bindande avtal om köpet, ofta långt innan bostaden blir färdig. Ofta är det förenat med krav på förskottsbetalning.

Många köpare har av olika skäl velat bryta avtalet, till exempel för att tidpunkten för tillträdet har blivit framflyttad, eller som nu, att avgiften till föreningen har höjt på grund av stigande räntor. Flera tvister har gått till domstol, men rättsläget är fortfarande oklart. Nu väntar en tvist om hävning på grund av avgiftshöjning på ett avgörande i Västerås.

Vid årsskiftet ändrades lagen på flera punkter när det gäller förhandsavtalen:

En förhandstecknare ska få bättre information om förhandsavtalet och de risker som är förknippade med det. En betänketid om minst sju dagar ska gälla erbjudandet.

Den beräknade tiden för upplåtelse av bostaden som anges i förhandsavtalet får inte omfatta ett tidsintervall på mer än tre månader.

Ett upplåtelseavtal som innebär att bostadsrättshavaren inte får tillträde till lägenheten i samband med upplåtelsen ska innehålla ett bestämt datum för tillträde.

Källa: Boverket, Bostadsrättslagen.


Fakta: Bostadsbyggandet halveras

Bostadsbyggandet i Sverige störtdyker, enligt färska siffror från Statistiska centralbyrån, SCB. Bostadsbyggandet rasade med 50 procent i första kvartalet jämfört med samma period i fjol. Det är därmed nere på den lägsta nivån på tio år.

Totalt påbörjades 8 300 bostäder jämfört med 16 675 ett år tidigare, visar SCB:s sammanställning.

Källa: Statistiska centralbyrån, SCB

Så jobbar vi med nyheter  Läs mer här!