Från ett par procent i ränta till fem på bara ett drygt år – räntehöjningarna har gått väldigt snabbt.

Håkan Larsson, chefsekonom på organisationen Villaägarna, berättar att de tillsammans med banken SEB räknat på fördyringarna under det senaste året för en genomsnittsvilla. El, driftkostnader och räntor har stigit brutalt.

– Vi har räknat konservativt, men det handlar om fördyringar på 60 000 kronor, säger han.

Riksbanken har lovat fler höjningar. En, kanske till och med två i höst, och det gör att det blir riktigt, riktigt kännbart, konstaterar de. Särskilt de som har bundna lån med låg ränta kommer att få känna på chockeffekten när räntan klättrar upp till 5 procent.

– Riksbanken har också signalerat att räntan ska ligga högt under längre tid. Det tror jag blir ohyggligt tufft, säger Håkan Larsson.

Priserna på bostäder har fallit, jämfört med toppen förra året är fallet i genomsnitt för både lägenheter och villor 13 procent, enligt Robert Boije, chefsekonom på SBAB. Men fallet har varit större för villorna än för bostadsrätterna, hela 16 procent mot 8 procent för lägenheterna, berättar han.

Shoka Åhrman, privatekonom på SPP, ser att framför allt de som köpte för första gången på senare år, som under pandemin, kan ha det riktigt tufft nu.

– Gör allt du kan för att slippa sälja, säger Shoka Åhrman.

Till exempel kan man försöka slippa amorteringen, tipsar hon.

– Risken är större att man får sämre betalt om man måste sälja.

Svårt köpa ny bostad

Prisfallet ser förstås olika ut i olika delar av landet. Det kan vara så, i värsta fall, att försäljningspriset inte räcker för att betala hela bolånet. Håkan Larsson pekar på vissa regioner, som i delar av Västerbotten, där priserna gått ned hela 20 procent.

– Då kan lånen överstiga husets värde, säger han.

– Om man tvingas sälja så kan man hoppas att det inte blir några restkrediter på bostaden kvar, säger Shoka Åhrman.

Men det kan också bli svårt att köpa en ny bostad, konstaterar hon. Dels kan kontantinsatsen vara "uppäten" av prisfallet, dels kan bankernas nya kalkyler och säkerhetsmarginaler göra att det inte längre går att låna pengar till en ny bostad.

– Om man måste sälja och köpa en ny bostad, kolla först vilket lånelöfte banken kan ge, säger Shoka Åhrman.

Den som säljer nu behöver också ta i beräkningen att försäljningen kan ta betydligt längre tid än förr, understryker hon. Köpare och säljare är inte överens om prisbilden – säljare vill inte gärna ta in prisfallet, medan köparna förväntar sig lägre priser.

– Banker kräver antagligen nu att man ska sälja sin gamla bostad innan man köper en ny. Annars riskerar man att stå med dubbla boendekostnader om försäljningen drar ut på tiden, säger Shoka Åhrman.

Johan Engström, vd för mäklarföretaget Fastighetsbyrån, berättar att det har varit historiskt låg aktivitet på bostadsmarknaden under det första halvåret i år. Köparna hoppas förstås på prisfall, medan säljarna väntar på lägre räntor och högre efterfrågan.

– Samtidigt har bostadspriserna varit stabila. Priserna har gått svagt uppåt under 2023. Vår bedömning är att den låga aktiviteten har varit tillräcklig för att hålla priserna uppe, säger han.

Vart tar priserna vägen?

Men bostadsmarknaden har en naturligt takt för omsättning. Folk skiljer sig, gifter sig och får barn, och det gör att aktiviteten sannolikt kommer att bli högre, tror han.

Många är riktigt häpna över att bostadspriserna inte har fallit mer än vad de gjort. Både Robert Boije och Johan Engström konstaterar att bostadspriserna hållit sig förvånansvärt motståndskraftiga, trots att räntorna har stigit så brant.

– Vi ser inte att bostadspriserna har reagerat tillräckligt negativt på räntehöjningarna, mot hur de brukar göra, säger Robert Boije.

Han pekar på skillnaderna i nedgång för bostadsrätter och villor. Lägenheterna har bara fallit 8 procent sedan toppen.

– Många bostadsrättsföreningar har nog inte höjt sina avgifter i takt med räntehöjningarna. Men de borde behöva höja, och det bör påverka priserna, säger han.

Han tror att priserna kommer att gå ned i höst.

– Men med den brasklappen att bostadsmarknaden har stått emot räntehöjningarna så starkt, säger Robert Boije.

Ingen nyproduktion

Johan Engström tror också på en måttlig nedgång framöver.

– Ju mer aktiviteten ökar, desto större blir pressen nedåt på priserna. Men vi ser ingen dramatik. Däremot, om konjunkturen viker ännu mer och vi får en arbetslöshet, då kan det bli skakigt, säger Johan Engström.

Robert Boije säger att han inte är orolig för den befintliga bostadsmarknaden, däremot är han bekymrad över nyproduktionen. Det är i princip tvärstopp för sålda bostäder i nybyggda hus.

– Till och med i expansiva regioner i norr, som i Skellefteå.

Han konstaterar att den affärsmodell som rått, där köpare binder sig för lägenheter som ännu inte är byggda, i stort sett är stendöd. Ingen köper lägenheter på ritning längre.

– Man måste hitta andra lösningar i branschen. Jag tror att det kommer att dröja länge innan vi får se en positiv utveckling för nyproduktion igen.

Det är olyckligt, konstaterar Robert Boije.

– Tvärstoppet drar ned BNP. Det behöver också byggas på grund av bostadsbristen. Och för kompetensförsörjningen i expansiva regioner är det mycket olyckligt.