De hårda orden kommer från Peter Stark, jurist på Konsumenternas.se, en oberoende och kostnadsfri sajt som kan ge råd i både finansiella frågor och försäkringsfrågor.
– För säljaren kan det vara en poäng att köpa sig en försäkring, inte så mycket för vad den ger utan mer för att den innehåller en typ av rättsskydd, säger Peter Stark. Så helt cyniskt kan man säga att det kan vara mycket värt för att kunna skicka fram bolaget vid en eventuell tvist.
Dolda felförsäkringar marknadsförs ofta som en trygghet för både köpare och säljare. Men frågan är vilket skydd de egentligen ger. Och om de behövs. Säljaren har alltid en upplysningsplikt och ska tala om alla fel som hen känner till. Och köparen har en omfattande undersökningsplikt som köparen som regel uppfyller med en egen bekostad besiktning. Och då räcker det inte att nöja sig med att ett objekt är varudeklarerat eller besiktat.
– Vid en eventuell tvist håller det inte i domstol. En överlåtelsebesiktning som säljaren gjort kan aldrig helt ersätta köparens undersökningsplikt.
Man kan lätt tro att en dolda felförsäkring, eller överlåtelseförsäkring, omfattar alla dolda fel. Men så är inte fallet. I de allra flesta fall omfattar försäkringen bara själva bostadshusets konstruktion.
Det innebär att dolda fel på andra byggnader på tomten, felaktigt uppmätta servitut med mera inte ingår. I de flesta försäkringar undantas dessutom sådant som avlopp, ledningar, radon och ventilation.
Försäkringarna undantar också sådant som noterats i ett besiktningsprotokoll eftersom det då inte anses som ett dolt fel. Försäkringen undantar även fel som säljaren kände till men inte upplyste om.
– Själva försäkringsbiten omfattar i stort sett bara dolda fel i husets ”skal”, tänk yttertak, ytterväggar och källargrund. Jordabalken, som reglerar rättigheter och skyldigheter vid en fastighetsaffär, är betydligt mer omfattande, fortsätter Peter Stark.
Även om en säljare har tecknat en försäkring har köparen alltid rätt att vända sig direkt till säljaren för att kräva ersättning för dolda fel som inte täcks av försäkringen så länge det inte finns en friskrivningsklausul i kontraktet.
– Det är inget konstigt med en sådan klausul men då ska man som köpare vara medveten om att man köper grisen i säcken, säger han.
Linköpings konsumentrådgivare Johanna Lehtonen uppmanar den som funderar på att köpa en dolda felförsäkring att verkligen noga granska de olika villkoren.
– Försäkringsområdet är ett ganska svårt område överhuvudtaget med krångliga avtalsvillkor. Så det beror nog på vilka behov du har och hur trygg du känner dig. Att köpa en försäkring är ju att köpa en slags trygghet. Fundera på vilka riskerna är. Vill du ta kostnaden här och nu eller kostnaden om något händer, säger hon.
Som köpare har du tio år på dig att påtala eventuella dolda fel. Det är också så länge dolda felförsäkringar för villor och fritidshus brukar gälla. På marknaden finns flera olika bolag som tecknar försäkringarna som kan vara olika omfattande.
