En bit in i mars stängdes dörren för finansiering på kreditmarknaden för fastighetsbolagen med en smäll. Och på andrahandsmarknaden, där redan utgivna värdepapper köps och säljs, upphörde i princip all handel med fastighetsbolagens obligationer och certfikat.

Det gick helt enkelt inte att sätta pris på tillgångarna i det osäkra läget.

Storstryk på börsen

Samtidigt blev det storstryk på börsen för en stor andel av aktierna i fastighetssektorn. Och i media strömmade vittnesmål ut om hur hyresgäster begärde anstånd med betalningar eller omförhandling av hyran till följd av coronakrisens dramatiska effekter på försäljningen.

– Vi för samtal för att hitta möjliga lösningar tillsammans med hyresgästerna, men för många företag i dessa branscher kommer de statliga stöden att vara helt avgörande för att de ska klara sig genom krisen", säger det börsnoterade fastighetsbolaget Hufvudstadens tillförordnade vd Bo Wikare till TT.

Än så länge har Wikare inte märkt av några höjda riskpremier från banker. Men han räknar med att vakansgraden kan komma att gå upp något på sikt i krisens spår.

TT: Räknar ni med att ni måste ta nedskrivningar?

– Det är för tidigt att uttala sig om. Det beror på hur utdragen coronakrisen blir, säger Wikare.

Ny riskpremie

De gångna dagarna har enstaka tunga spelare med höga kreditbetyg, som Vasakronan och Rikshem, kunnat testa marknaden med nya obligationer igen. Och på andrahandsmarknaden har handeln försiktigt börjat komma tillbaka.

Men det är tydligt att något har hänt. Coronakrisen har skapat en ny riskpremie, som läggs ovanpå fastighetsbolagens obligationsräntor. Den uppgår enligt marknadskällor i nuläget till 1,0–1,5 procent – men då handlar det om räntepåslag som etablerade bjässar får betala.

Problemen rör än så länge i första hand de kommersiella fastighetsbolag som har ett stort inslag av hotell, restauranger och handel, enligt Linus Ericsson, vd för fastighetsrådgivaren JLL Sverige,.

– Ungefär 60 miljarder kronor i fastighetsobligationer förfaller under 2020 och vi räknar att de allra flesta kommer kunna refinansiera detta genom bank- eller kapitalmarknaden, säger han.

Han tillägger att investerarnas intresse för fastigheter kvarstår och att JLL dagligen blir kontaktade av såväl svenska som internationella investerare som vill göra affärer.

Mindre aktörer kan få problem

Mindre aktörer som tidigare kunnat finansiera sig med så kallade högriskobligationer kan få problem, varnar Ericsson. Men när det gäller stora börsnoterade fastighetsbolag ser han stora skyddsvallar med historiskt hög soliditet och en belåningsgrad i sektorn som fallit 10 procentenheter de senaste fem åren.

– Även om vakansgraden skulle dubbleras till cirka 10 procent i Stockholm så klarar fastighetsbolagen av detta, säger Ericsson.

Nedskrivningar räknar han med. Men han tror inte att coronakrisen kommer att orsaka den typ av konkursvåg bland fastighetsbolag som gav upphov till den stora svenska bankkrisen i början av 1990-talet.

– Så länge bolagen har en god betalningsförmåga och omfattningen är begränsad bedömer vi effekterna som hanterbara för bankerna, säger Linus Ericsson.

Finansinspektionen varnade så sent som i januari för att bankerna underskattat risken med utlåning till den kommersiella fastighetssektorn och att de inte hade tillräckligt med kapital för att täcka förlustrisker som kan uppstå i en finansiell stress. FI:s kapitalkrav höjdes därför med cirka 5 miljarder kronor per storbank.

"En enorm krockkudde"

De svenska storbankernas utlåning till kommersiella fastigheter varierar mellan cirka 10 och 28 procent av respektive banks totala utlåning, enligt Andreas Håkansson, bankanalytiker på Danske Bank. Mest exponering har Handelsbanken.

– Men bara för att det är stor utlåning behöver det inte betyda att det är hög risk. Det beror på vad det är för typ av lån, säger Håkansson.

Han påminner om att bankerna vanligen kräver pant i form av fastigheter för att bevilja lånen och att belåningsgraden bara i undantagsfall överstiger 50 procent av fastigheternas värde.

– Så även om fastighetspriserna skulle gå ned med 40–50 procent och bankerna behöver ta ut sina panter har bankerna ändå värdet ganska säkrat. Det är ju en enorm krockkudde, säger Håkansson.

– Risken finns på annat håll, tillägger han.

E-handel och distansarbete

Coronakrisen har däremot gett ett rejält lyft för e-handel och distansarbete. Detta kan driva på en strukturell omställning där butikslokaler i handelsfastigheter får allt färre besökare samtidigt som behovet av kontorsyta minskar när allt fler företag vant sig vid att hantera anställda på distans.

Då kan man räkna med stigande avkastningskrav och sjunkande fastighetsvärden i denna del av fastighetsmarknaden, enligt DNB Markets fastighetsanalytiker Niklas Wetterling och Simen Mortensen.

"Det första som sker är normalt att transaktionsnivån i direktmarknaden kraftigt sjunker, och det är vi sannolikt i starten av just nu. Hur mycket priserna sjunker beror på hur djupa spåren blir i ekonomin", skriver de i ett mejl till TT.