Efter fem års köpfest på fastighetsmarknaden, med rekordlåga räntor som drivkraft, är det just nu tvärstopp. Det går knappt att sälja kommersiella fastigheter alls längre, bara bostadshus, samhällsfastigheter och logistiklokaler.

Osäkerheten om vart ekonomin tar vägen i coronakrisen är för stor, vilket gör att prissättningen inte fungerar.

– Transaktionsmarknaden har helt stannat av. Säljarnas förväntningar ligger kvar på ganska höga nivåer och köparna, med tanke på den osäkerhet som är, vill hellre avvakta, säger Johanna Skogestig, vd på Vasakronan, Sveriges största fastighetsägare.

Stora nedskrivningar

Ett annat kristecken är att det har börjat dyka upp stora nedskrivningar i fastighetsbolagen, då värdet på fastigheter med exempelvis hotell, restauranger och butikslokaler måste justeras ned. Vasakronan, som har fyra av de statliga AP-fonderna som ägare, skrev exempelvis ned värdet på kommersiella fastigheter för 1,7 miljarder i en kvartalsrapport i veckan.

– På fastigheter med väldigt hög andel handel har vi tagit nedskrivningar på 5-10 procent, medan andra tillgångar ligger mer still, säger Skogestig.

Alla hyresgäster som nu går i konkurs innebär att fler och fler lokaler kommer stå tomma. Detta pressar intäkterna per kvadratmeter och hyresnivåerna nedåt: Men det leder även till högre kostnader, då det ofta krävs investeringar för att få in nya hyresgäster.

– Det är klart att det kommer att påverka kassaflödena i fastigheterna, summerade Max Barclay, Nordenchef på fastighetskonsulten Newsec, på ett webbsänt seminarium arrangerat av SNS i veckan.

Men varken Barclay eller de andra paneldeltagarna tror att coronakrisen kommer att skapa en fastighetskris. För att det ska hända måste pandemin förvärras och alla nedstängningar bli betydligt mer omfattande och långvariga än vad som nu verkar vara fallet.

Ligger pyrt till

Johanna Skogestig gör samma bedömning.

– Jag tror inte man ser en generell risk för en fastighetskris. Däremot kan det finnas enskilda fastighetsbolag som ligger pyrt till. Så är det, säger hon.

En krockkudde för kommersiella fastighetsbolag har så här långt i coronakrisen varit att lokalhyror normalt betalas kvartalsvis, i förskott.

– Bland de bolag jag följer har man fått hyrorna för 94-95 procent för andra kvartalet, säger Philip Hallberg, aktieanalytiker på Danske Bank med uppdrag att bevaka börsnoterade fastighetsbolag.

När det gäller de återstående 5–6 procenten har fastighetsbolagen gått med på avbetalningar, uppskov eller tillfälliga hyresrabatter för att hjälpa utsatta hyresgäster – bland annat med hjälp av statligt hyresstöd.

Hallberg räknar med att andelen hyresgäster med betalningsproblem blir betydligt större när betalningarna för tredje kvartalet ska in.

– Situationen har ju förvärrats i april och vi har redan sett ett antal konkurser och rekonstruktioner, säger han.

Riskpremier i krisen

En faktor som lugnar Hallberg är att många stora fastighetsbolag numera hämtar sin finansiering utanför bankerna, i form av obligationer och certifikat på kapitalmarknaden. Det ger längre löptider och det öppnar upp nya finansieringskällor vid sidan av nyemissioner och banklån.

Nya riskpremier i coronakrisen, på både certifikat och obligationer, har tryckt upp räntorna som fastighetsbolag måste betala för att dra in nya pengar den vägen.

– Men det är betryggande att bankerna velat och även kunnat bistå de bolag som har haft förfall på obligationer och certifikat när det varit som stökigast på marknaden, säger Hallberg.

– Jag tror att det kommer bli väldigt mycket jobbigare för de mindre bolagen. Men de stora noterade bolagen har ju ofta så djupa bankrelationer att bankerna är redo att hjälpa dem, tillägger han.

En annan faktor Hallberg tar fasta på är att belåningsgraden i fastighetssektorn, det vill säga hur stora skulderna är i förhållande till fastighetsvärdena, har sjunkit på senare år. Detta skapar utrymme att hantera prisfall och mer vakanser.

När finanskrisen slog till 2008–2009 låg belåningsgraden i snitt kring 65 procent. På väg in i coronakrisen låg den på cirka 45 procent, enligt Hallberg.

– Så fastighetsbolagen klarar ganska stora förändringar i fastighetsvärdena innan det triggar nivåer där banker kan behöva rycka panten, säger han.